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Calculadora del fondo de reserva de la comunidad
El fondo de reserva no es un ahorro voluntario: lo exige la ley. Lo que cambia es la cuenta. Con la Ley de Propiedad Horizontal, el fondo tiene que tener al menos el 10 % del último presupuesto ordinario. En Cataluña, cada presupuesto tiene que llevar al menos un 5 % de los gastos comunes para el fondo, y lo que sobra se acumula.
Pon el presupuesto y lo que tiene ya el fondo: sale lo que hay que aportar este año y lo que pone cada piso según su coeficiente. Se calcula en tu navegador, así que ningún dato sale de tu ordenador.
Sin derramas. Si dudas entre el del año pasado y el que vas a aprobar, pon el mayor.
El saldo de hoy, después de lo que se haya gastado.
Del presupuesto. Mínimo, el 10 %.
Tiene que tener
1.200,00 €
El 10 % de 12.000,00 €.
Tiene ya
900,00 €
A aportar este año
300,00 €
25,02 € al mes si va en las doce cuotas.
Lo que pone cada piso
| Piso o local | Coeficiente | Al año | Al mes | Quitar |
|---|---|---|---|---|
| 85,50 € | 7,13 € | |||
| 64,50 € | 5,38 € | |||
| 85,50 € | 7,13 € | |||
| 64,50 € | 5,38 € | |||
| Total | 100,00 | 300,00 € | 25,02 € |
Para sacar la cuota mensual de cada piso con el presupuesto y el fondo juntos, usa la calculadora de cuotas de comunidad por coeficiente.
Cuánto tiene que haber: el 10 % del último presupuesto ordinario
El artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a contribuir al fondo de reserva según su cuota de participación, y fija su tamaño: el fondo «estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario». La disposición adicional primera añade que no puede bajar de ese mínimo «en ningún momento del ejercicio presupuestario».
Con los datos con los que arranca la calculadora: un presupuesto ordinario de 12.000 € pide un fondo de al menos 1.200 €. Si el fondo tiene 900 €, este año hay que aportar 300 €, repartidos por coeficiente: al 1.º A, con un 28,50 %, le tocan 85,50 € al año.
La ley dice «último presupuesto ordinario» y no aclara si es el del año que termina o el que se va a aprobar. Si son distintos, usa el mayor de los dos: así el fondo cumple con cualquiera de las dos lecturas. Si es el que vas a aprobar y aún no lleva la dotación, marca «El presupuesto que he puesto aún no lleva la dotación al fondo»: la calculadora saca la dotación que deja el fondo en el mínimo del presupuesto con ella dentro.
Una comunidad nueva constituye el fondo al aprobar su primer presupuesto ordinario, con al menos el 2,5 % de ese presupuesto, y tiene que llegar al mínimo al aprobar el del año siguiente (disposición adicional primera, apartado 1). Si es tu caso, marca «Es el primer presupuesto de una comunidad nueva» y la calculadora usa ese 2,5 %.
El Real Decreto-ley 7/2019 subió el mínimo del 5 % al 10 % y dio tres ejercicios para adaptarse (disposición transitoria segunda). Ese plazo ya ha pasado.
Si quieres verlo dentro de unas cuentas completas, la guía de la liquidación anual de una comunidad trae un ejemplo resuelto en el que el fondo no llega al 10 % y la diferencia va al presupuesto siguiente.
¿Hay que aportar el 10 % todos los años?
La ley no lo dice. Pide que el fondo tenga al menos ese 10 % y que no baje de ahí; no dice que haya que sumar un 10 % nuevo cada año.
El asesor jurídico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid) lo lee así: si al hacer el presupuesto el fondo ya tiene ese importe, «no será necesario volverlo a presupuestar», porque el fondo «no tiene la consideración de acumulativo». Es la opinión del asesor de un colegio profesional, publicada en su revista en 2024, no una regla de la ley. Es la que sigue esta calculadora: aporta lo que falta hasta el mínimo, y nada si ya llega. Con 1.500 € en el fondo y el mismo presupuesto, no hay que aportar nada: el fondo pasa del mínimo en 300 €.
Nada impide aportar más: la ley fija un mínimo, no un máximo. El asesor del CAF Madrid, en ese mismo artículo de la revista, añade que en las comunidades con pocos propietarios y cuotas bajas el fondo puede y debe pasar de largo ese 10 %. Para eso está el porcentaje de la calculadora.
Para qué se puede usar el fondo
El artículo 9.1.f dice para qué existe el fondo:
- Las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca.
- Las obras de accesibilidad del artículo 10.1.b, las que la comunidad está obligada a hacer.
- Las obras de accesibilidad y de eficiencia energética del artículo 17.2.
- Y, «con cargo al fondo de reserva», un seguro que cubra los daños de la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Lo que la ley no nombra es el gasto corriente: la luz, la limpieza o los honorarios. El asesor del CAF Madrid, en el mismo artículo, dice que el dinero del fondo no puede usarse para los gastos ordinarios.
Si se gasta, cuándo se repone
La disposición adicional primera tiene una regla para las obras y actuaciones del artículo 10, que incluye las que la comunidad está obligada a hacer para conservar el edificio y las de accesibilidad. Lo que se saca del fondo para pagarlas se sigue contando como parte del fondo durante ese ejercicio, a efectos del mínimo. Y «al inicio del siguiente ejercicio presupuestario» hay que hacer las aportaciones necesarias para cubrir lo sacado.
Para el presupuesto siguiente, pon en la calculadora el saldo real del fondo, después de lo gastado, y te dirá lo que falta para volver al mínimo. Si aun después de gastar el fondo sigue por encima del mínimo, la ley no aclara si hay que reponer igualmente lo sacado: la calculadora solo cuenta lo que falta hasta el mínimo.
En Cataluña: el 5 %, cada año y en cuenta aparte
En Cataluña la propiedad horizontal la regula el libro quinto del Código civil catalán, y su artículo 553-6 cambia la cuenta:
- Cada presupuesto tiene que llevar una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes para el fondo. Es una aportación de cada año, no un saldo mínimo.
- Lo que sobra de cada año se acumula en el fondo del año siguiente.
- El fondo va en contabilidad separada y en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad.
- El administrador solo puede usarlo para gastos imprevistos y urgentes, con la autorización de la presidencia, o, con la de la junta, para obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, y para las que exijan las normativas especiales.
- Es de todos los propietarios y nadie puede reclamar su devolución al vender.
Con el mismo presupuesto de 12.000 €, el de este año lleva al menos 600 € para el fondo, tenga lo que tenga. Si ya había 900 € y no se gasta nada, el fondo acaba el año con 1.500 €.
¿Y el 10 % de la ley estatal?
¿Se devuelve al vender el piso?
En Cataluña, no, y lo dice la ley: ningún propietario tiene derecho a reclamar su devolución «en el momento de la enajenación del elemento privativo» (artículo 553-6.2). Además, el certificado de deudas que hay que aportar al vender tiene que recoger también las aportaciones al fondo ya aprobadas y aún no vencidas (artículo 553-5.2).
La Ley de Propiedad Horizontal no lo dice con esas palabras. Dice que la titularidad del fondo «corresponde a todos los efectos a la comunidad» (artículo 9.1.f). Si el fondo es de la comunidad y no de cada propietario, quien vende no tiene una parte que llevarse. Es una deducción a partir de ese artículo, no una regla escrita.
Si un vecino no paga su parte
Su aportación al fondo se reclama como el resto de la deuda. El artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite reclamar por el proceso monitorio todo lo que se debe a la comunidad en concepto de gastos comunes «o fondo de reserva», y el 21.6 deja también la mediación-conciliación y el arbitraje. Los pasos, el certificado y los plazos están en la guía para reclamar la deuda de un vecino moroso.
En Cataluña, lo que se debe al fondo de la parte vencida del año y de los cuatro anteriores tiene preferencia de cobro sobre el piso, igual que los gastos comunes (artículo 553-4.3 del Código civil catalán).
El fondo de reserva en el presupuesto de Comunix
Comunix no lleva el saldo del fondo de reserva: no sabe cuánto tiene ni avisa si baja del mínimo durante el año. Lo que hace es meterlo en el presupuesto y en la cuota de cada unidad:
- En Gestión › Presupuesto, la dotación al fondo va en su propia línea, aparte de los gastos y marcada «No es gasto · mínimo 10 %».
- «Proponer desde el gasto real» rellena el presupuesto con lo gastado el año anterior en cada categoría y añade la dotación al 10 % de ese gasto. Si el fondo ya tiene su mínimo, cámbiala por lo que te salga aquí.
- La dotación se suma al gasto previsto y se reparte entre las unidades igual que el resto del presupuesto. «Aplicar cuotas» pone la cuota nueva de cada una desde el mes del ejercicio que elijas.
- La propuesta y el aviso usan el 10 % de la ley estatal. Si la dotación baja del 10 % del gasto previsto, la pantalla lo avisa, también cuando el fondo ya llega a su mínimo o cuando la comunidad está en Cataluña y aporta el 5 %. El aviso no impide guardar.
- En la liquidación, la dotación sale aparte en «Presupuesto frente a real», sin compararla con el gasto, porque no lo es.
- Si el fondo está en su propia cuenta del banco, como pide la ley catalana, puedes darla de alta como otra cuenta de la comunidad y ver su saldo con los movimientos que importes de ella. Pasar dinero de una cuenta a otra es un traspaso: no cuenta como gasto ni como ingreso.
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Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el fondo de reserva?
¿Cuánto dinero tiene que tener el fondo de reserva?
¿Por qué la calculadora no suma un 10 % cada año?
¿Se puede poner más del mínimo?
¿Cómo se reparte entre los vecinos?
¿Cómo se contabiliza el fondo de reserva?
Fuentes
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (texto consolidado, BOE) — Artículos 9.1.f (fondo de reserva) y 21.2 y 21.6 (reclamación), y disposición adicional primera (constitución, mínimo durante el ejercicio y reposición). Consultado el 10/10/2026; texto actualizado el 03/10/2026, que no cambia ninguno de ellos.
- Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (BOE) — Artículo 2.1 (el mínimo pasa del 5 % al 10 %) y disposición transitoria segunda (tres ejercicios para adaptarse). Consultado el 10/10/2026.
- Ley 5/2006, del libro quinto del Código civil de Cataluña (texto consolidado, BOE) — Artículos 553-4.3 (preferencia de cobro), 553-5.2 (certificado al vender) y 553-6 (fondos de reserva), en la redacción de la Ley 5/2015. Consultado el 10/10/2026; texto actualizado el 03/07/2026.
- Ley 29/2002, primera ley del Código civil de Cataluña (texto consolidado, BOE) — Artículo 111-5 (preferencia y supletoriedad). Consultado el 10/10/2026.
- Roberto Mangas, «Regulación del fondo de reserva comunitario», revista CAF Madrid, septiembre-octubre de 2024, p. 32 (PDF) — Criterio de que, con la Ley de Propiedad Horizontal, el fondo no es acumulativo. Es la opinión del asesor jurídico de un colegio profesional, no una norma. Consultado el 10/10/2026.