Guía · actualizada en septiembre de 2026
Cómo reclamar la deuda de un propietario moroso
Un vecino lleva meses sin pagar y hay que hacer algo. Esta guía va en el orden en que pasan las cosas: lo que conviene hacer antes de pisar el juzgado, los dos documentos que exige el monitorio, cómo va el procedimiento y hasta cuándo se puede reclamar. Cada punto lleva su artículo, y al final están los enlaces al BOE para comprobarlo.
En resumen
- La comunidad puede reclamar por el proceso monitorio, que está pensado justo para esto: no hace falta abogado ni procurador para presentar la petición inicial.
- Antes hay dos pasos que no se pueden saltar: que la junta apruebe la liquidación de la deuda y que se notifique al propietario. El certificado de esa liquidación es lo que se acompaña a la demanda.
- El juzgado requiere de pago al deudor y le da veinte días para pagar o para oponerse. Si no hace ninguna de las dos cosas, se pasa directamente a la ejecución.
- Se puede reclamar lo de los cinco últimos años. Cada reclamación por escrito reinicia ese plazo.
Antes de la vía judicial: requerimiento y acuerdo de junta
Casi todo se resuelve antes del juzgado, y lo que se hace en estas semanas es lo que después sostiene la demanda. Por orden:
- 1
Comprobar el saldo antes de llamar a nadie
Qué meses debe, con qué cuota cada uno, qué derramas le tocaban y si hizo pagos parciales. Una reclamación con un importe que el vecino desmonta en dos minutos deja a la comunidad sin argumento para el resto del año.
- 2
Reclamación amistosa, por escrito
Una carta o un correo con el desglose y una fecha de pago. Aunque sea amistosa, conviene que quede constancia: la reclamación extrajudicial del acreedor interrumpe la prescripción (artículo 1973 del Código Civil), así que el contador de los cinco años vuelve a empezar.
- 3
Requerimiento fehaciente
Si no paga, un burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Es la prueba de que se le pidió el pago y de cuándo, y suele ser el paso que desbloquea la mayoría de los casos.
- 4
Llevarlo a la junta
La junta aprueba la liquidación de la deuda de cada moroso. Conviene que el orden del día lo diga expresamente, con nombre de la finca e importe, y que el acuerdo quede en el acta: eso es lo que se certifica después.
- 5
Decidir quién reclama
La junta puede acordar que sea el secretario administrador profesional quien exija judicialmente el pago (artículo 21.2 LPH). Si se van a usar abogado y procurador, también se acuerda ahí.
Lo que la ley pone de tu parte
El moroso no vota
Quien al empezar la junta no esté al corriente de todas las deudas vencidas —y no las haya impugnado ni consignado judicial o notarialmente— puede participar en las deliberaciones pero no votar, y su cuota no cuenta para las mayorías. El acta tiene que reflejar quién está privado del voto (artículo 15.2 LPH).
Tampoco puede impugnar acuerdos
Para impugnar un acuerdo de la junta hay que estar al corriente o consignar antes lo que se debe, salvo cuando lo que se impugna es el establecimiento o la alteración de las cuotas (artículo 18.2 LPH).
La deuda genera intereses sola
Los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que el pago debió hacerse y no se hizo. Además, la junta puede acordar medidas disuasorias mientras dure la morosidad, como un interés superior al legal o la privación temporal del uso de servicios, siempre que no sean abusivas ni desproporcionadas, no afecten a la habitabilidad y sin efecto retroactivo (artículo 21.1 LPH).
Certificado de deuda y notificación
Para el monitorio hacen falta dos documentos, y es donde más reclamaciones se caen: se presenta el certificado y se olvida acreditar la notificación.
El certificado del acuerdo de liquidación
Lo emite quien haga las funciones de secretario con el visto bueno del presidente. Tiene que constar el importe adeudado y su desglose. Si el secretario es un secretario-administrador con cualificación profesional reconocida y no va a intervenir profesionalmente en la reclamación, no hace falta la firma del presidente.
El documento que acredita la notificación
Se aporta junto a la petición inicial. La notificación va al domicilio que el propietario haya comunicado al secretario; si no comunicó ninguno, al propio piso o local. Si ahí no se consigue, puede hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad durante al menos tres días.
Qué se puede meter dentro
Las cuotas ya aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda —así la cifra no se queda congelada el día de la junta— y todos los gastos y costes que conlleve la reclamación, incluidos los de la intervención del secretario administrador, a cargo del deudor.
Monta el certificado con su desglose
Tenemos un generador gratuito: rellenas la comunidad, la finca y los conceptos y sale el documento listo para firmar, con el texto del artículo 21 o el de la compraventa según para qué lo necesites. Se monta en tu navegador y no se envía a ningún sitio.
Abrir el generador de certificados de deuda →El proceso monitorio del artículo 21 LPH
El monitorio es un procedimiento pensado para deudas que constan por escrito y que casi nadie discute. Para las comunidades tiene además reglas propias, porque la ley admite expresamente como documento la certificación de impago de gastos comunes.
Dónde se presenta
En el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor o, a elección de la comunidad, en el del lugar donde esté la finca. Es una regla especial de las reclamaciones de gastos comunes (artículo 813 LEC).
Sin abogado ni procurador
Para presentar la petición inicial no hace falta valerse de procurador ni de abogado (artículo 814.2 LEC). Otra cosa es que convenga: si hay oposición y el pleito sigue, su intervención puede ser preceptiva según la cuantía.
Sin límite de importe
El monitorio sirve para una deuda dineraria de cualquier importe, siempre que sea líquida, determinada, vencida y exigible. Las certificaciones de impago de gastos comunes están expresamente admitidas como documento (artículo 812.2.2.º LEC).
Veinte días para pagar o para oponerse
Admitida la petición, el letrado de la Administración de Justicia requiere al deudor para que en veinte días pague o comparezca alegando por escrito, de forma fundada y motivada, por qué no debe lo que se le reclama (artículo 815.1 LEC).
Si no paga ni comparece
Se da por terminado el monitorio y la comunidad puede pedir directamente que se despache ejecución, sin esperar los veinte días del artículo 548. Desde el auto que la despacha, la deuda devenga el interés del artículo 576 (artículo 816 LEC).
Si se opone
El asunto se resuelve en el juicio que corresponda: verbal cuando la cuantía no pasa de 15.000 €, y ordinario por encima. En el ordinario, la comunidad tiene un mes desde el traslado de la oposición para interponer la demanda; si no lo hace, se sobresee y se le imponen las costas (artículos 818 y 250.2 LEC).
Embargo preventivo
Cuando el deudor se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la cantidad, los intereses y las costas. El tribunal lo acuerda en todo caso sin necesidad de que la comunidad preste caución (artículo 21.4 LPH).
Quién paga al abogado
Si en la solicitud inicial se usan abogado o procurador, el deudor paga sus honorarios y derechos con los límites del artículo 394.3 de la LEC, tanto si atiende el requerimiento como si no comparece. Con oposición se aplican las reglas generales de costas, aunque si la comunidad gana del todo se incluyen esos honorarios aunque no fueran preceptivos (artículo 21.5 LPH).
Ojo con los importes que circulan por internet. Muchos artículos siguen diciendo que la oposición va por juicio verbal hasta 6.000 €: ese límite subió a 15.000 €. Y desde 2022 el certificado no necesita siempre la firma del presidente.
Plazo de prescripción: cinco años
Las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años. Es el plazo general de las acciones personales sin plazo especial (artículo 1964.2 del Código Civil) y también el de los pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves (artículo 1966.3.ª), que es como se pagan las cuotas.
Antes de la reforma de la Ley 42/2015 el plazo general era de quince años, y sigue habiendo artículos y modelos que lo repiten. Para las deudas nacidas después del 7 de octubre de 2015 son cinco.
El plazo se interrumpe —y vuelve a contar entero— por reclamar ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto del deudor que reconozca la deuda (artículo 1973 del Código Civil). Un burofax al año es suficiente para que no prescriba nada, y un pago parcial del vecino también reinicia el contador.
Ojo con no confundirlo con la afección del piso en una compraventa, que mira la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores: son dos cosas distintas y con plazos distintos.
Si el piso se ha vendido: la deuda del anterior propietario
El piso responde de la deuda del anterior dueño
Quien compra una vivienda o local, incluso con título inscrito en el Registro, responde con el propio inmueble de lo que debiera el anterior titular por gastos generales, hasta el límite de lo imputable a la parte vencida de la anualidad en la que se compra y a los tres años naturales anteriores. El piso queda legalmente afecto (artículo 9.1.e LPH).
Por eso el vendedor aporta un certificado
En la escritura, el transmitente declara estar al corriente o dice lo que debe, y aporta una certificación del estado de deudas que coincida con su declaración. Sin ella el notario no puede autorizar la escritura, salvo exoneración expresa del comprador. La comunidad tiene siete días naturales para emitirla.
Si nadie avisó del cambio de titular
Quien vende y no comunica al secretario el cambio de titularidad sigue respondiendo, solidariamente con el nuevo propietario, de las deudas devengadas después de la transmisión, sin perjuicio de poder repetir contra él. No se aplica cuando la comunidad conoció el cambio por otra vía o la transmisión era notoria (artículo 9.1.i LPH).
El crédito de la comunidad va por delante
Las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores son crédito preferente a efectos del artículo 1923 del Código Civil, por delante de los números 3.º, 4.º y 5.º de ese artículo. Importa cuando hay hipoteca de por medio o el piso acaba en subasta.
Llevar el control para no llegar a juicio
La mayoría de los morosos no son insolventes: son recibos devueltos que nadie miró a tiempo, transferencias que entraron con el nombre de otra persona y meses que se dieron por pagados. Cuando eso se detecta en noviembre, la deuda ya son ocho cuotas y la conversación con el vecino es otra.
Lo que evita llegar al juzgado es mirar el saldo de cada piso todos los meses y escribir el mismo mes en que falta el primer recibo. En Comunix esa lista sale sola: se importa el extracto del banco en Norma 43, cada transferencia se coloca en su piso y en su mes, y la pantalla de deudas dice quién debe y desde cuándo, con las derramas aparte y las cuotas que cambiaron a mitad de ejercicio ya aplicadas.
Cuando hay que reclamar, el desglose que exige el certificado ya está hecho.
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Preguntas frecuentes
¿Hace falta abogado para reclamar la deuda de un vecino?
Para presentar la petición inicial del monitorio, no: la ley dice expresamente que no es preciso valerse de procurador ni de abogado. Si el deudor se opone y el pleito continúa, su intervención puede ser preceptiva según la cuantía, y sus honorarios los paga el deudor con los límites del artículo 394.3 de la LEC.
¿Cuánto se tarda en cobrar por el monitorio?
Depende del juzgado. Los plazos que fija la ley son cortos —veinte días para que el deudor pague o se oponga— pero entre la presentación y el requerimiento pueden pasar meses según la carga del partido judicial. Si no hay oposición se pasa directamente a la ejecución; si la hay, el asunto se convierte en un juicio verbal u ordinario.
¿Se puede reclamar sin acuerdo de junta?
Para el monitorio hay que acompañar el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, así que lo prudente es llevarlo a junta, dejarlo en el acta y certificarlo. Nada impide reclamar antes por escrito al vecino: de hecho, conviene.
¿Qué pasa si el propietario vive en el extranjero o no se le localiza?
La notificación se intenta en el domicilio que haya comunicado al secretario y, en su defecto, en el propio piso. Si no es posible, se publica en el tablón de anuncios con la diligencia firmada por el secretario y el visto bueno del presidente, y surte plenos efectos a los tres días naturales. En el juzgado, la notificación del requerimiento se hace en ese domicilio designado y, si tampoco allí, conforme al artículo 164 de la LEC.
¿Se pueden reclamar los intereses y el burofax?
Sí. La deuda devenga intereses desde que debió pagarse, y en la petición inicial caben los gastos y costes de la reclamación, incluidos los de la intervención del secretario administrador. Conviene que consten desglosados en el certificado.
¿Hasta cuándo se puede reclamar una cuota impagada?
Cinco años desde que era exigible, y el plazo se reinicia con cada reclamación por escrito o con cualquier reconocimiento de la deuda por parte del vecino, incluido un pago parcial.
¿El nuevo propietario paga la deuda del antiguo?
El piso responde de los gastos generales de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. La deuda sigue siendo del antiguo propietario, pero la comunidad puede ir contra el inmueble hasta ese límite, y por eso el comprador exige el certificado antes de firmar.
¿Se puede cortar el agua o la luz a un moroso?
No. La junta puede acordar medidas disuasorias como intereses superiores al legal o privar temporalmente del uso de servicios o instalaciones, pero no pueden ser abusivas ni desproporcionadas ni afectar a la habitabilidad de la vivienda. Cortar un suministro básico no entra ahí.
¿Hay alternativa al juzgado?
Sí: la reclamación de los gastos comunes y del fondo de reserva puede ir a mediación-conciliación o a arbitraje conforme a la legislación aplicable (artículo 21.6 LPH). Para deudas pequeñas o con un vecino con el que hay que seguir conviviendo suele salir más barato.
Fuentes
- BOE · Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (texto consolidado) — artículos 9, 15, 18 y 21
- BOE · Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil — proceso monitorio, artículos 812 a 818, y ámbito del juicio verbal, artículo 250.2
- BOE · Código Civil — prescripción, artículos 1964, 1966 y 1973
- BOE · Ley 10/2022, que reescribió el artículo 21 de la LPH — redacción vigente del monitorio de comunidades
Guía informativa revisada en septiembre de 2026 con los textos consolidados del BOE. No es asesoramiento jurídico: cada reclamación tiene sus circunstancias y conviene que la revise un abogado o el administrador colegiado de la comunidad antes de presentarla.