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Calculadora de derramas de la comunidad
Pon el importe que ha aprobado la junta, los coeficientes y los plazos, y sale lo que paga cada piso en cada recibo. Si algún local no paga esta derrama, márcalo: su parte se reparte entre los demás. Se calcula en tu navegador.
Primer plazo
Cómo se reparte
Las unidades
Pon todas las de la escritura, también las que no pagan esta derrama: así se ve si los coeficientes suman 100. La cuota al mes es opcional: sirve para contar las mensualidades.
| Unidad | Coef.Coeficiente | CuotaCuota al mes | Paga | Quitar |
|---|---|---|---|---|
| Suman | 100 | |||
Lo que paga cada una
| Unidad | Le toca | Cada plazo | Mensual.Mensualidades |
|---|---|---|---|
| 1.º A | 4.046,05 € | 337,17 €el último, 337,18 € | 65,79 al año65,79 en total |
| 1.º B | 3.453,95 € | 287,83 €el último, 287,82 € | 65,79 al año65,79 en total |
| 2.º A | 4.046,05 € | 337,17 €el último, 337,18 € | 65,79 al año65,79 en total |
| 2.º B | 3.453,95 € | 287,83 €el último, 287,82 € | 65,79 al año65,79 en total |
| 3.º A | 4.046,05 € | 337,17 €el último, 337,18 € | 65,79 al año65,79 en total |
| 3.º B | 3.453,95 € | 287,83 €el último, 287,82 € | 65,79 al año65,79 en total |
| 4.º A | 4.046,05 € | 337,17 €el último, 337,18 € | 65,79 al año65,79 en total |
| 4.º B | 3.453,95 € | 287,83 €el último, 287,82 € | 65,79 al año65,79 en total |
| Local 1 | No paga esta derrama | ||
| Local 2 | No paga esta derrama | ||
| Total | 30.000,00 € | ||
8 unidades pagan más de 12 mensualidades en un mismo año natural. Eso cuenta en las obras de accesibilidad y de eficiencia energética: mira el límite de las 12 mensualidades.
- Derrama
- 30.000,00 €
- La pagan
- 8 de 10
- Lo de las que no pagan se reparte entre las demás.
- Cada mes, entre todas
- 2.500,00 €
- Durante 12 meses.
Los plazos de una unidad, y si se vende
| Plazo | Mes | Importe |
|---|---|---|
| 1 | enero de 2027 | 337,17 € |
| 2 | febrero de 2027 | 337,17 € |
| 3 | marzo de 2027 | 337,17 € |
| 4 | abril de 2027 | 337,17 € |
| 5 | mayo de 2027 | 337,17 € |
| 6 | junio de 2027 | 337,17 € |
| 7 | julio de 2027 | 337,17 € |
| 8 | agosto de 2027 | 337,17 € |
| 9 | septiembre de 2027 | 337,17 € |
| 10 | octubre de 2027 | 337,17 € |
| 11 | noviembre de 2027 | 337,17 € |
| 12 | diciembre de 2027 | 337,18 € |
Dos hojas: lo de cada unidad y cada plazo con su mes.
Lo que no decide la calculadora
Cómo se reparte una derrama: coeficiente o partes iguales
Una derrama es un gasto extraordinario que aprueba la junta: la fachada, el ascensor, una reparación grande. Salvo que el título o los estatutos digan otra cosa, se reparte como los gastos generales: por la cuota de participación de cada piso o local, el coeficiente de la escritura (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido»).
Por coeficiente
Cada unidad paga la derrama multiplicada por su coeficiente y dividida entre la suma de los coeficientes de las que pagan. Si pagan todas, esa suma es 100: con un coeficiente de 10,25, le toca el 10,25 % de la derrama.
A partes iguales
Lo mismo cada unidad. Vale si así lo dicen el título o los estatutos, que pueden traer reglas sobre los gastos (artículo 5). Un acuerdo que apruebe o cambie las reglas del título o de los estatutos necesita unanimidad (artículo 17.6).
Con porcentajes propios
Los que fijen los estatutos o el acuerdo para esa derrama. Si no suman 100, la calculadora reparte en proporción a lo que sumen, igual que Comunix.
En Cataluña la regla es la misma: los gastos comunes se pagan en proporción a la cuota de participación o según lo que fijen el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta (artículo 553-45.1 del Código civil de Cataluña).
Los coeficientes son los mismos con los que se reparte el presupuesto del año. Si lo que buscas es la cuota ordinaria de cada piso, está en la calculadora de cuotas de comunidad por coeficiente.
Locales y garajes que no pagan esta derrama
Que una unidad no pague una derrama no lo decide quien hace la cuenta: lo dicen el título y los estatutos (artículos 5 y 9.1.e). No usar un servicio no basta: según el artículo 9.2, la no utilización de un servicio no exime de pagarlo, salvo lo que prevé el artículo 17.4 para las mejoras. En Cataluña, para que no usar un elemento común exima de pagarlo hace falta una disposición de los estatutos, referida a servicios o elementos concretos (artículo 553-45.2).
Si una unidad no paga, su parte no se pierde: la pagan las demás, cada una por su coeficiente. Es repartir entre las que pagan con la suma de sus coeficientes en vez de con 100.
Un ejemplo resuelto
Un edificio con 8 viviendas y 2 locales. Las cuatro A tienen un coeficiente de 10,25 y las cuatro B, de 8,75; el local 1, de 14, y el local 2, de 10. Suman 100. La junta aprueba una derrama de 30.000,00 € para el ascensor, y los estatutos dicen que los locales no lo pagan. En el ejemplo es un dato: en tu comunidad lo dirán su título y sus estatutos. Es el ejemplo con el que arranca la calculadora.
| Unidad | Coeficiente | Pagando todas | Sin los locales |
|---|---|---|---|
| Cada A (4) | 10,25 | 3.075,00 € | 4.046,05 € |
| Cada B (4) | 8,75 | 2.625,00 € | 3.453,95 € |
| Local 1 | 14 | 4.200,00 € | No paga |
| Local 2 | 10 | 3.000,00 € | No paga |
| Total | 100 | 30.000,00 € | 30.000,00 € |
Sin los locales, los coeficientes de las que pagan suman 76, así que a una A le toca 30.000 × 10,25 / 76 = 4.046,05 €. Al pasar a céntimos, cada parte se redondea hacia abajo, y los 4 céntimos que faltan para llegar al total van de uno en uno a las que más cerca se quedaron del céntimo siguiente: aquí, las cuatro B, que pagan 3.453,95 €. La suma da 30.000,00 € justos.
En cuántos plazos, y cómo cuadran los céntimos
La junta decide también cómo se paga: de una vez o en plazos. En las obras obligatorias del artículo 10 (conservación, accesibilidad), el acuerdo de la junta se limita justo a eso: a repartir la derrama y fijar cómo se abona (artículo 10.2.a).
Dividir entre plazos casi nunca da céntimos exactos, y redondear cada plazo por separado descuadra: 100 € en tres plazos de 33,33 € son 99,99 €, y falta un céntimo que nadie sabe explicar. La calculadora lo hace como Comunix: todos los plazos llevan lo mismo, redondeado al céntimo, y el último se lleva la diferencia. Así los plazos de cada unidad suman lo que le toca, y lo de todas suma la derrama.
En el ejemplo, en 12 plazos, una A paga 11 plazos de 337,17 € y un último de 337,18 €; una B, 11 de 287,83 € y uno de 287,82 €. El último plazo puede llevar unos céntimos más o menos que los demás.
Si se vende el piso con una derrama a medio pagar
La regla está en el artículo 17.11: las derramas para pagar mejoras, hechas o por hacer, son a cargo de quien sea propietario cuando las cantidades se pueden exigir. Con una derrama en plazos, cada plazo lo paga quien sea dueño cuando ese plazo es exigible: los anteriores a la venta, el vendedor, y los posteriores, el comprador. La fecha de cada plazo la fija el acuerdo de la junta.
Para las obras obligatorias del artículo 10, el artículo 10.2.c deja el piso afecto a su pago en los mismos términos que el artículo 9 para los gastos generales: quien compra responde con el propio piso de lo que dejara a deber el anterior dueño de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e).
Por eso, en la escritura el vendedor declara si está al corriente o lo que debe, y aporta el certificado de la comunidad, que se emite en siete días naturales desde que se pide (artículo 9.1.e). Con una derrama aprobada, conviene que el certificado diga los plazos vencidos que no se han pagado y, aparte, lo que falta por vencer: así el comprador sabe cuánto le tocará a él. En Cataluña es obligatorio: el certificado tiene que decir los gastos aprobados y pendientes de vencimiento (artículo 553-5.2 del Código civil catalán). Puedes prepararlo con el generador de certificados de deuda o de estar al corriente para vender el piso.
En la calculadora, elige la unidad y el mes de la venta: sale qué plazos vencen antes, cuál cae ese mismo mes (depende del día en que se pueda exigir) y cuáles después.
Obras de accesibilidad: el límite de las 12 mensualidades (y lo que cambia el 23 de octubre de 2026)
Hay obras de accesibilidad que no necesitan acuerdo de la junta: las del artículo 10.1.b, entre ellas las que piden los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, como una rampa o un ascensor. Son obligatorias siempre que lo que se repercute cada año, una vez descontadas las ayudas públicas, no pase de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. La junta solo reparte la derrama y decide cómo se paga (artículo 10.2.a).
Si pasa de ese límite, la obra sigue siendo obligatoria cuando el exceso lo pagan quienes la pidieron. Y si la junta la aprueba con la mayoría del artículo 17.2 (la mayoría de los propietarios, que a su vez sume la mayoría de las cuotas), la comunidad la paga aunque lo repercutido cada año pase de doce mensualidades.
Lo que cambia la Ley 4/2026 en el artículo 10.1.b
La Ley 4/2026, de 1 de octubre, publicada en el BOE el 3 de octubre, cambia este artículo desde el 23 de octubre de 2026. El límite de las doce mensualidades al año, descontadas las ayudas, sigue igual. Lo que cambia:
| Qué | Hasta el 22/10/2026 | Desde el 23/10/2026 |
|---|---|---|
| Qué obras son obligatorias sin acuerdo | Las necesarias para los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las que piden los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. | Las necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal y, en todo caso, los ajustes razonables, además de las que piden esos mismos propietarios. |
| Si la comunidad pide financiación | No dice nada. | Lo que se repercute se reparte en tantos años como permitan las opciones de financiación. |
| Ayudas que hacen obligatoria la obra sin el límite de las 12 mensualidades | Las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso, si llegan al 75 % del importe. | Las ayudas y subvenciones efectivamente concedidas, si llegan al 70 % del importe. |
| Pedir las ayudas | No dice nada. | Si quien pide la obra aporta las convocatorias de ayudas a las que la comunidad puede concurrir, la comunidad queda obligada a solicitarlas. |
| Si la comunidad no hace la obra | No dice nada. | Quien la pidió puede solicitar al juez que obligue a hacerla. |
Cómo lo mira la calculadora
Pon la derrama ya descontadas las ayudas, y la cuota mensual de cada unidad. La columna «Mensualidades» dice a cuántas cuotas ordinarias equivale lo que paga cada una en el año natural en que más paga. La ley dice «anualmente» sin más; la calculadora lo cuenta por años naturales, con el mes de cada plazo.
En el ejemplo, con una cuota de 61,50 € al mes, una A paga sus 4.046,05 € en 2027 si la derrama va en 12 plazos de enero a diciembre: 65,79 mensualidades. Desde el 23 de octubre, si la comunidad pide financiación, la repercusión se reparte en los años que esta permita: en seis años, con 72 plazos, una A paga 674,40 € al año, que son 10,97 mensualidades, por debajo de 12.
Sin intereses
El mismo tope aparece en el artículo 17.2 para las obras de eficiencia energética: si lo que se repercute cada año, descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no pasa de doce mensualidades, basta la mayoría simple de propietarios que sumen la mayoría simple de las cuotas, y quien vota en contra también paga.
Mejoras que no son necesarias: el que vota en contra y las 3 mensualidades
Nadie puede exigir mejoras que no hacen falta para la conservación, la habitabilidad, la seguridad y la accesibilidad del edificio (artículo 17.4). Se pueden aprobar con tres quintas partes de los propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas. Pero si la mejora no es exigible y lo que le toca a cada uno por instalarla pasa de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, quien vota en contra no está obligado a pagarla, ni se le cambia la cuota, aunque no se le pueda privar de la mejora.
Si más adelante quiere disfrutarla, paga su parte de la obra y del mantenimiento, actualizada con el interés legal.
Debajo de las mensualidades del año, la calculadora da las de toda la derrama: es la cifra que se compara con esas tres. Para ver cuánto les toca a los demás si alguien no está obligado, quítale la marca de «Paga».
Lleva el cobro de la derrama en Comunix
Repartir la derrama se hace una vez. Lo que lleva tiempo es cobrarla: quién ha pagado cada plazo, quién no y cuánto queda. Comunix lo hace con la misma cuenta que esta calculadora.
- En Gestión › Derramas, «+ Nueva derrama»: quién la paga (toda la comunidad, una sección o un piso), las unidades que no la pagan y cómo se reparte (por coeficiente, a partes iguales o con porcentajes propios). Antes de crearla enseña lo que le toca a cada unidad, con la misma cuenta que esta calculadora.
- La derrama va de un mes a otro, con un plazo cada mes, y el último plazo se lleva el redondeo.
- En Exportar › Recibos del mes eliges «Qué se cobra: Derramas» y sale el fichero SEPA de los recibos para subirlo a la banca online. Cuando llega el abono de la remesa por su importe exacto y cerca de la fecha de cobro (de tres días antes a una semana después), al importar el extracto Comunix lo reparte solo entre los recibos que llevaba.
- En Gestión › Derramas ves lo cobrado y lo pendiente de cada derrama, unidad por unidad: lo cobrado con su remesa de derramas o colocado como pago de derrama en Ingresos. Si una unidad la paga dentro del recibo de la cuota, Deudas la da por pagada, pero ahí sale pendiente.
- En Deudas, la derrama suma en lo que debe cada vecino, y su certificado de deuda incluye los plazos vencidos y dice aparte cuánto queda por vencer.
Cómo se monta ese fichero, y qué datos de cada vecino pide el banco, en remesas SEPA para comunidades de propietarios.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula lo que paga cada piso de una derrama?
¿Los locales tienen que pagar la derrama del ascensor?
¿Quién paga la derrama si se vende el piso?
¿Qué es el límite de las 12 mensualidades?
¿Qué cambia la Ley 4/2026 en las derramas?
¿Por qué el último plazo no es igual que los demás?
¿Los datos salen de mi ordenador?
Fuentes
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (texto consolidado, BOE) — Artículos 5, 9.1.e, 9.2, 10.1.b, 10.2, 17.2, 17.4, 17.6 y 17.11. Consultado el 10/10/2026; texto actualizado el 03/10/2026, con el artículo 10.1.b en la redacción de la Ley 4/2026, en vigor el 23/10/2026.
- Ley de Propiedad Horizontal, artículo 10 en la redacción anterior (BOE) — La que se aplica hasta el 22/10/2026: el 75 % de las ayudas a las que se pueda tener acceso. Consultado el 10/10/2026.
- Ley 4/2026, de 1 de octubre (BOE núm. 246, de 3 de octubre de 2026) — Disposición final primera, que cambia el artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal, y disposición final vigesimoctava: entra en vigor a los veinte días de su publicación. Consultado el 10/10/2026.
- Código civil de Cataluña, libro quinto (texto consolidado, BOE) — Artículos 553-5.2 (el certificado para vender) y 553-45, apartados 1 y 2. Consultado el 10/10/2026; texto actualizado el 03/07/2026.