Guía · actualizada en septiembre de 2026
Empezar como administrador de fincas
Casi todo lo que se lee sobre esto empieza por un curso. Esta guía empieza por el artículo de la ley que regula el cargo, que es más abierto de lo que parece, y sigue por lo que de verdad hay que resolver: el papeleo del alta, cómo poner precio sin regalar el trabajo y qué pasa cuando llegan la quinta y la sexta comunidad.
En resumen
- La ley no exige una carrera concreta: el artículo 13.6 de la LPH admite a cualquier propietario, a personas físicas con cualificación profesional suficiente y a personas jurídicas.
- No hay ley estatal que obligue a colegiarse para administrar fincas. La CNMC pidió en 2024 que tampoco se imponga en los estatutos del sector.
- Lo que sí es obligatorio es lo de cualquier actividad: alta censal y de autónomos, facturar con IVA y responder de lo que gestionas.
- El error caro del principio no es legal: es aceptar comunidades a un precio que no cubre el trabajo de los morosos y de las juntas extraordinarias.
Qué exige la ley, en sus palabras
Antes de mirar cursos conviene leer el artículo que regula el cargo, porque es más corto y más abierto de lo que parece por ahí fuera. La Ley de Propiedad Horizontal solo dice quién puede ejercerlo:
«El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.»
No hay lista de titulaciones
El artículo no nombra ninguna carrera. «Cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» es un concepto abierto, y quien lo concreta son los colegios para colegiarse, no la ley para ejercer.
Y el presidente puede hacerlo gratis
El apartado anterior, el 13.5, da las funciones de administrador al presidente salvo que la junta nombre el cargo aparte. O sea: tu competencia no es solo otro despacho, es que la comunidad decida no contratar a nadie.
Las personas jurídicas caben
Puedes ejercer como sociedad, no solo como persona física. Importa para cómo montas el negocio y para el seguro.
Colegiarse: obligatorio no, conveniente puede
Aquí es donde más ruido hay. Conviene separar dos preguntas que no son la misma: si puedes ejercer sin colegiarte, y si te conviene.
¿Puedes ejercer sin colegiarte?
Sí. No existe una ley estatal que imponga la colegiación para administrar fincas. En diciembre de 2024, al informar el proyecto de Estatutos Generales del sector, la CNMC recomendó eliminar tanto la colegiación obligatoria como la exigencia de una titulación específica.
¿Qué piden los colegios para entrar?
Cada colegio territorial fija sus requisitos, y ahí sí suele haber una lista de titulaciones o el curso propio de la Escuela Oficial, de tres años. Es un requisito para colegiarse, no para ejercer.
¿Qué se gana colegiándose?
Seguro de responsabilidad civil colectivo, formación, y sobre todo señal: muchas comunidades piden el número de colegiado en el concurso sin saber que no es obligatorio. Es un argumento comercial más que legal.
El papeleo antes de la primera factura
- 1
Alta censal (modelo 036 o 037)
Antes de la primera factura. Los servicios de administración de fincas caen en el grupo 834 de las tarifas del IAE («servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial»), pero si la actividad es profesional y no empresarial el epígrafe cambia: que lo confirme quien te lleve los impuestos, porque de ahí salen las retenciones.
- 2
Alta en autónomos (RETA)
O constituir la sociedad, si vas por ahí. Desde 2023 la cuota va por tramos de rendimiento neto, así que el primer año se elige una previsión y se regulariza después.
- 3
IVA en las facturas y retención en las tuyas
La administración de fincas lleva IVA. Ojo con el detalle que sorprende al principio: la comunidad de propietarios es empresario a estos efectos y te practica retención de IRPF si eres persona física, y además presenta su 111 y su 190 por ello.
- 4
Seguro de responsabilidad civil
No lo exige la LPH, pero vas a manejar el dinero de terceros y a firmar certificados de deuda. Sin póliza, un error de liquidación lo pagas tú. Si te colegias, suele venir uno colectivo.
- 5
Protección de datos
Vas a tratar nombres, DNI, cuentas bancarias y deudas de los vecinos. El reparto habitual es que la comunidad es responsable del tratamiento y tú el encargado, lo que obliga a firmar el contrato del artículo 28 del RGPD con cada una. Es papel de diez minutos que nadie firma hasta que hay una reclamación.
- 6
Una cuenta bancaria por comunidad, a nombre de la comunidad
Nunca la tuya, ni una común para varias. Es lo primero que mira un auditor y lo primero que te reprochan si hay conflicto.
Esto es un mapa, no una asesoría
El epígrafe exacto, las retenciones y la cuota de autónomos dependen de cómo montes la actividad. Sirve para saber qué preguntar, no para rellenar el 036 con ello delante.
Poner precio sin regalar el trabajo
La parte que más se improvisa. Los honorarios se anuncian en euros por vivienda y mes, una unidad que hace que todo parezca barato, y el precio de entrada se pone mirando lo que cobra el de al lado, que tampoco lo publica.
- Cuenta el año entero, no el mes: una comunidad de 24 viviendas a 6 € son 1.728 € al año, y de ahí salen doce meses de banco, una junta y los morosos.
- Deja por escrito qué va aparte. Las juntas extraordinarias y el seguimiento de un monitorio son el trabajo que se dispara y el que nadie presupuesta.
- Las comunidades pequeñas no salen a cuenta por vivienda. Por eso casi todo el mundo aplica un mínimo por comunidad, aunque no lo anuncie.
Pasa los euros por vivienda a euros al año
Tenemos una calculadora que hace esa cuenta por los dos lados: lo que le cuesta a la comunidad y lo que ingresas tú, con lo que publican los comparadores al lado para situarte.
Abrir la calculadora de honorarios →El calendario del primer año
El calendario de una comunidad es siempre el mismo y no depende de ti, así que conviene conocerlo antes de firmar la primera: sabrás en qué mes se te juntan todas.
| Presupuesto del ejercicio | Se prepara antes de la junta ordinaria y se somete a ella. Es la obligación del artículo 20 de la LPH y lo que fija las cuotas del año. |
| Junta ordinaria | Al menos una al año, para aprobar cuentas y presupuestos. La convocatoria y el acta son trabajo tuyo si haces de secretario. |
| Liquidación del ejercicio | Ingresos, gastos, saldo y quién debe qué. Es el documento con el que te juzgan los vecinos, y el que más cuesta si el año se llevó en una hoja de cálculo. |
| Modelo 347 | Por las operaciones con terceros por encima de 3.005,06 €. Va por año natural aunque el ejercicio de la comunidad empiece en otro mes, que es el fallo clásico. |
| Modelos 111 y 190 | Si la comunidad retiene (a ti, al conserje, a profesionales). Trimestral el 111, anual el 190. |
Lo fiscal está desarrollado en la guía de obligaciones fiscales de la comunidad, y la liquidación anual, con un ejercicio resuelto, en la suya.
Dónde se atasca esto al crecer
Con dos comunidades se lleva en Excel. El cuello de botella aparece entre la quinta y la décima, y siempre por el mismo sitio: cuadrar el extracto del banco con quién ha pagado.
- Cada mes hay que abrir el extracto de cada comunidad y decidir, movimiento a movimiento, de qué vecino es cada transferencia. Es el trabajo que se multiplica por cartera.
- La deuda de un vecino no es una resta: depende de su cuota vigente, de cuándo cambió, de las derramas aprobadas y de lo que arrastraba. A mano se falla.
- Y cuando llega la junta, hay que sacar el informe del año con los números cuadrados, no con los que salieron.
Comunix hace justo esa parte: importa el extracto en Norma 43, reparte cada pago en su piso, calcula la deuda de cada vecino con su cuota y sus derramas, y saca el informe de la junta. Durante la beta es gratis.
Solicitar acceso a la betaPreguntas frecuentes
¿Hace falta ser colegiado para administrar fincas?
No hay una ley estatal que lo exija. El artículo 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal admite a cualquier propietario y a personas físicas con cualificación profesional suficiente, sin pedir número de colegiado. La CNMC recomendó en 2024 que tampoco se imponga en los estatutos del sector. Otra cosa es que colegiarse dé señal comercial y seguro colectivo.
¿Qué hay que estudiar para ser administrador de fincas?
Para ejercer, la ley no exige una titulación concreta. Para colegiarte, cada colegio pide o bien determinadas carreras (Derecho, Económicas, ADE y similares) o bien el curso propio de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, de tres años, que imparten varias universidades.
¿Puede una comunidad tener de administrador a un vecino?
Sí, y de hecho es lo que pasa por defecto: si la junta no nombra el cargo aparte, las funciones de administrador las ejerce el presidente (artículo 13.5). El 13.6 admite además a cualquier propietario.
¿Cuánto se puede cobrar por administrar una comunidad?
Lo que se pacte: la ley prohíbe que los colegios publiquen tarifas orientativas. Los comparadores sitúan la mayoría de los casos entre 4 y 9 € por vivienda y mes, más caro cuanto más pequeña es la comunidad. Tenemos una calculadora para pasar eso a euros al año.
¿La comunidad me tiene que practicar retención?
Si facturas como persona física, sí: la comunidad de propietarios actúa como retenedor y presenta el 111 trimestral y el 190 anual. Conviene avisarlo al firmar, porque muchas comunidades pequeñas no lo saben y se encuentran con el modelo sin presentar.
Fuentes
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (texto consolidado, BOE) — Artículos 13.5 y 13.6 (quién ejerce el cargo) y 20 (funciones del administrador). Consultado el 17/09/2026; texto actualizado el 21/03/2026.
- CNMC — informe sobre los Estatutos Generales de los Colegios de Administradores de Fincas — IPN/CNMC/028/24, de 13/12/2024: recomienda eliminar la colegiación obligatoria y la exigencia de titulación específica.
- Ley 2/1974, de Colegios Profesionales (texto consolidado, BOE) — Artículo 14: los colegios no pueden publicar baremos ni recomendaciones sobre honorarios.
- Grupo 834 de las tarifas del IAE — Transcripción de la tarifa: servicios relativos a la propiedad inmobiliaria, donde entran los administradores de fincas con carácter empresarial.